房地产信托兑付风险考验市场神经

来源：腾讯

    东方网东方财经11月2日报道：早在9月初，就有消息称，个别房地产信托项目可能到期无法兑付。如今，产品期限多为一两年的房地产信托进入密集兑付期，兑付风险在不断地考验着市场神经。

　　房地产信托发行走低

　　用益信托工作室最新发布的《2011年三季度房地产信托发展报告》显示，三季度国内房地产信托的发行量逐月下降，发行规模占比近一年来首次低于40%。同时预期，四季度房地产信托产品发行量将维持低位。

　　用益信托工作室理财分析师岳婷认为，2010年下半年以来，监管层对银信合作进行限制，以及银行信贷开始收紧，在此背景下，房地产信托在去年三季度开始爆发式增长，到2011年二季度时达到顶峰水平。

　　而后随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，房地产市场的风险也逐步推高，同时，房地产信托的爆发式增长，导致了监管层对房地产信托的关注，并多次进行风险提示。再加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急。因此，在多重因素的影响下，出现了三季度房地产信托产品发行放缓的情况，其表现为总量占比低于40%。而相对于2010年三季度爆发式发行，本季度发行的房地产信托产品规模出现同比负增长。

　　密集兑付期悄然而至

　　房地产信托产品期限以1—2年居多，平均期限略高于1.5年。眼下，房地产信托已经迎来了密集兑付期。

　　目前，开发商的信托融资利率一般在15%以上，极个别项目达到25%—30%，融资成本高，兑付资金量庞大，而市场销售萎缩，兑付压力自然十分巨大。“尽管，房地产信托目前尚未出现到期不能兑付的案例，但这种到期兑付，已有不少产品不是靠其当初产品说明中的还款来源进行兑付，而是通过其他方式实现到期兑付。目前，已有不少企业出现了兑付困难的问题。”普益财富产品部总监刘辉坦言。

　　回款乏力致使兑付压力增大

　　那么，市场上普遍担忧的房地产信托兑付风险，其关键影响因素是什么呢？

　　“房地产信托的主要还款来源是销售回款，目前限购等严厉的政策对房地产销售产生了极大的影响，而通过信托融资的，又以中小房地产开发商为主，在调控中受的影响更大。成交量萎靡，房屋销不出去，还款自然出现问题。”刘辉表示，销售回款回不来，会导致房地产信托到期兑付不了。

　　从今年楼市的“金九银十”来看，楼市销售不容乐观。根据中原地产统计，从9月1日至10月10日，北京市入市的商品房期房住宅项目有34个，提供了10276套住宅，按照市价计算，市值可达418亿元。然而，就在统计期“金九银十”的40天中，累计签约的仅为1068套，签约率仅10.4%。而这34个住宅项目的总回款也只有19.8亿元，回款率不足4.7%。

　　如果未来楼市调控的政策坚持不变，那么房地产行业销售状况只会更加恶劣。这对于房地产信托而言，的确存在潜在风险。一位信托专业人士表示，房地产信托进入密集兑付期，这种兑付压力会持续到2013—2014年，而且由于前期发行规模是不断增大的，相对应的，是未来的兑付压力会不断增大。